Kira sözleşmeleri, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkları önlemede kritik bir rol oynar. Yüzde 25'lik kira artış sınırının kaldırılmasıyla birlikte, kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken önemli noktalar ve tahliye taahhütnamesi düzenleme yöntemleri hakkında uzmanlar detaylı açıklamalarda bulundu.
KİRA ANLAŞMAZLIKLARI VE HUKUKİ SÜREÇLER
Son iki yılda kira anlaşmazlıkları ve hukuki süreçlerin artması, kira sözleşmelerinin önemini yeniden gündeme getirdi. Avukat Zafer İşeri, katıldığı bir canlı yayında kira sözleşmeleriyle ilgili dikkat edilmesi gereken hususları vurguladı.
Kira sözleşmeleri sözlü olarak da yapılabilir, ancak hukuki anlaşmazlıklar durumunda yazılı sözleşmelerin ispat açısından daha güçlü olduğu unutulmamalıdır. Yazılı sözleşme olmadan bazı temel hizmetlerin sağlanması da zor olabilir.
KİRA DÖNEMİ VE ÖDEME ŞARTLARI
Kira sözleşmesinde kira dönemi, ödeme başlangıç tarihi ve kira bedeli açıkça belirtilmelidir. Ödeme şartlarının sözleşmede net bir şekilde yer alması, anlaşmazlık durumlarında önemli bir referans noktası sağlar.
Eğer kiralanacak konut aile konutu ise eşlerden birinin imzası yeterlidir. Ancak, öğrenci evleri gibi paylaşımlı konutlarda tüm kiracıların imzası, sözleşmenin bağlayıcılığını artırır.
TAŞINMAZIN DURUMU VE DEMİRBAŞLAR
Sözleşmede, taşınmazın ve demirbaşların mevcut durumu detaylı bir şekilde belirtilmelidir. Bu, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmek için önemlidir.
Zam oranı, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde belirlenmelidir. Bu oran, kira sözleşmesinin yenileme dönemlerinde de dikkate alınmalıdır.
DEPOZİTO BEDELİ SÖZLEŞMEDE YER ALMALI
Kira sözleşmesinde depozito bedelinin de açıkça belirtilmesi gereklidir. Depozito, kira sözleşmesi sona erdiğinde, taraflar arasında anlaşma sağlanmışsa güncel kira bedeline oranlanarak iade edilmelidir. Ancak, sözleşmede "depozito bedeli aynen ödenecektir" şeklinde bir madde varsa, güncel bedel ödenmez.
Tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesinin aynı gün imzalanması durumunda bu taahhütnamenin geçerliliği yoktur. Tahliye taahhütnamesinin boş olarak hazırlanması mümkündür ve bu durumda bile geçerli sayılır.
GEÇ ÖDEME CEZASI YOK
Kiracı kira bedelini geç öderse, yasal faiz uygulanabilir fakat fazladan ceza şartı konulamaz. Kiracılar ayrıca emlak vergisi gibi giderleri ödemek zorunda değildir.
KEFİL VE GARANTİ ŞARTLARI
Kira sözleşmelerinde kefil koşulu aranabilir. Müteselsil kefalet durumunda, kefil, borçtan doğrudan sorumlu tutulabilir. Elden yapılan ödemelerde, ödemenin yapıldığına dair yazılı bir belge alınmalıdır. Aksi halde, kiracı ödediği kira bedelini ispatlayamaz ve bu durum kötü niyetli ev sahipleri tarafından suistimal edilebilir.
EV SAHİBİ YOKLUĞU VE İMZA ATMA KONUSU
Ev sahibi il dışında bulunuyorsa veya emlak danışmanı gibi aracılar varsa, doğrudan ev sahibinin imzasını almak mümkün olmayabilir. Bu durumda, imza atacak kişilerin yetkili olup olmadığını kontrol etmek önemlidir. Mutlaka yetkili kişilerle imza süreci yürütülmelidir.
ZAM ORANLARI NASIL OLMALI VE HESAPLANMALI?
Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirtilmişse, bu oran her dönem için geçerlidir. Kira sözleşmesinde tarafların belirlediği zam oranına göre periyodik artışlar yapılır ve mevzuat bu oranın TÜFE'yi geçemeyeceğini söyler. 12 aylık ortalama baz alınarak uzun yıllar problemsiz şekilde ilerlenebilir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL OLMALI?
Kiracı, yazılı bir belge ile belirli bir sürede taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmişse, bu belge doğrudan İcra Müdürlüğüne verilip tahliye süreci başlatılabilir. Ancak, kira sözleşmesi ile aynı tarihte taahhütname imzalanmışsa, yargı bunu geçersiz kılar. Tahliye taahhütnamesinin tarihinin ileriye atılması veya boş bırakılması gibi durumlar kiracının aleyhine sonuçlanabilir. Bu nedenle kiracılar, kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesi düzenlerken dikkatli olmalı ve tüm maddeleri okuyarak imzalamalıdır.